Simplex permite venda de casa sem licença - os riscos para quem compra

Em Portugal, há falta de habitação disponível e a custos acessíveis. E esta é uma questão urgente que o novo simplex dos licenciamentos urbanísticos se propõe a resolver, ajudando a colocar mais casas no mercado através da reconversão de imóveis comerciais em habitação, da eliminação de licenças ou ainda mediante a uniformização e simplificação dos licenciamentos nas autarquias. Este diploma - que o Presidente da República promulgou no dia 4 de janeiro limitando as simplificações às que tenham “repercussão direta na promoção de mais habitação" - traz várias novidades também no que diz respeito à compra e venda de casas, já que deixa de ser obrigatório apresentar, por defeito, a licença de utilização na hora da aquisição.

Mas esta nova prática pode trazer perigos para as famílias e os investidores, uma vez que correm o risco de assumir a compra de casas com construções ilegais e verem-se depois inibidos de conseguir contratar um crédito habitação, além de outros eventuais problemas, avisa Jorge Batista da Silva, Bastonário da Ordem dos Notários, em declarações ao idealista/news.

Foi esta segunda-feira, dia 8 de janeiro, que foi publicado em Diário da República, o diploma que procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria. Trata-se do Decreto-Lei n.º 10/2024, que vem “eliminar licenças, autorizações e exigências administrativas desproporcionadas que criem custos de contexto”, numa lógica de “licenciamento zero”. A grande maioria das 26 medidas, que trazem alterações em matéria de licenciamento urbanístico, entram em vigor no próximo dia 4 de março, mas algumas já têm efeitos desde 1 de janeiro de 2024.

É o caso da medida que interfere diretamente na compra de casas, e é aplicável desde o primeiro dia deste ano. Em concreto, “simplificam-se as formalidades relacionadas com a compra e venda do imóvel, eliminando formalidades que não representam valor acrescentado”. Isto quer dizer que no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel deixa de ser obrigatório exibir ou provar a existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização. Acontece que esta mudança na legislação apresenta riscos para as famílias, bem como para os investidores, que devem ser tidos em conta.

1. Quais os riscos de comprar casa sem exigir licença?
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Quais os riscos de comprar casa sem exigir licença?

Para o Bastonário da Ordem dos Notários, esta medida “irá permitir a entrada, eventualmente, de milhares de fogos no mercado da habitação”, porque “há muitos milhares de imóveis no país sem licença de utilização, que foram construídos ilegalmente e que nunca foram legalizados (total ou parcialmente)”, começa por explicar ao idealista/news.

Mas todo este cenário também requer uma maior atenção por parte de quem decide adquirir uma habitação. Com a eliminação da exigência legal da verificação de uma licença de utilização, quem vai comprar casa fica, no fundo, menos protegido pela legislação. E, de acordo com Jorge Batista da Silva, as famílias que estão a pensar comprar casa correm os seguintes riscos:

• Comprar uma casa ilegal (ou com obras ilegais), que pode vir a ser demolida parcial ou totalmente, se houver queixas dos vizinhos ou se a autarquia fizer uma fiscalização. Por exemplo, se comprar um imóvel que está licenciado para 50 metros quadrados (m2) e que na verdade estão construídos 200 m2;
• Comprar uma casa que não cumpre as regras de construção e segurança;
• Comprar uma casa sem licença compromete a contratualização do crédito habitação, porque os bancos exigem a licença de utilização para avançar com o financiamento.
• Se não conseguirem empréstimo, correm ainda o risco de perder o sinal dado na assinatura do contrato de promessa de compra e venda (CPCV);
• Venda da casa no futuro sem licença será mais complexo e com potencial desvalorização.

Sobre a necessidade de apresentar licença na hora de pedir financiamento bancário para comprar casa, Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, sublinha que a "licença de utilização garante que o imóvel se encontra em conformidade com os critérios legalmente definidos". E mais informa que "o alcance das alterações decorrente do Decreto-lei 10/2024 ainda está a ser analisado por todos os implicados, não havendo ainda qualquer indicação especifica ou tomada de posição oficial sobre o assunto".

Estas regras que entraram em vigor em janeiro de 2024 não são, contudo, uma completa novidade em Portugal. Nos anos 80 e 90, também não era necessário apresentar a licença de utilização na hora de vender a casa, mas o regime mudou “porque naquela época muitas pessoas acabaram por ser lesadas ao comprar casas sem a respetiva licença”, recorda o Bastonário da Ordem dos Notários. Agora, regressamos às regras antigas de simplificação de formalidades na compra e venda de imóveis (e os problemas também podem estar de volta).